十年树木，百年树人”，不仅反映了教育对个人、家庭和社会发展的重要性，也反映了教育在时间上和空间上的路径依赖（path dependence）。随着人们生活水平的提高，在衣、食、住、行等基本生活需求得到满足之余，对教育的需求日益凸显出来。教育成为现代城市在继经济、交通、住宅等之后又一重要的方面。人们对优质教育资源的强烈诉求和其资源的有限性造成了激烈的供需冲突。在市场经济下，这种供需关系转化为一种商品关系，并以特殊的空间形式，即学区，表现出来。从某种程度上讲，学区已成为教育空间资本化的表现形式，是社会需求、政府决策（教育资源的供给和政策制定）和市场行为（以房产作为媒介的择校过程）共同合力的结果。因此，对城市管理者而言，学区房具有特殊而重要的塑造城市空间的作用。

学区房以及教育问题已引起了学界的广泛关注。地理学者开始从个体行为选择、教育机会平等性，教育产业、知识经济等多个层面探讨教育在社会发展和推动区域差异格局中的作用^[1]。近年来，一些学者从福利的角度开始关注教育机会对社会空间的影响，指出教育成为个人获得职业发展，在激烈的社会经济中获得有利的位置的重要条件，从而教育资源构成了一个新的空间形态，即教育空间影响城市和区域的发展^[2]。我国学者也根据我国国情，提出“jiaoyufication”^[3]和“studentification”^[4]等概念来揭示教育对我国城市空间已经产生了重要影响。以上研究已经表明，教育的空间影响已经成为城市可持续发展的重要问题，但对不同受众群体，对不同空间表现出不同作用，因此学区的空间性问题比较复杂，不能简言概之。因此本文希望引入外部性概念在空间层面对此进行深入分析。

事实上，近年来学区问题的复杂性以及外部性已经充分显露。一方面，家庭对子女教育的期望值不断增加，希望更加公平的得到优质教育资源；另一方面，“天价学区房”频频曝光^[5]。很多地方政府部门出台了很多政策，希望对“学区房”进行调整，为居民提供平等的上学机会，然而房价依然处于高位，学区反而助推了大多家庭丧失优质教育的权利。为什么政策预期效果难以实现？学区房本身是和子女教育机会的一种特殊关联，作为房屋，一旦建成便具有空间不可移动性属性；而学区是一个空间的概念，具有可调整性。学区房和学区究竟有什么区别，二者对空间具有怎样的外部性？面对这些问题，本文希望辨析学区和学区房概念；在国内外主要文献和发展经验梳理的基础上，对学区外部性提供一个整体性的理解，从而丰富城市空间理论，也为城市管理和规划，特别是促进城市教育功能的完善提供科学建议。

一般来说，学区是指围绕中小学附近的某一特定区域；而学区房是指位于学区内的住宅。学区和学区房具有广义和狭义之分。广义的学区是泛指学校的周边区域，狭义学区是指优质学校，如重点中小学周边区域。相应地，学区房是位于学区内的房产；由于政策和学校等规定，更加狭义的学区房是指按照当地教育部门或者所在学校规定，可以就近免试入学的房产^[6]。一般社会与居民更加关注的是狭义意义上的学区和学区房。在本文里，如无特指，以狭义概念为主。学区和学区房具有以下特性。

资源的稀缺性：优质学校是一种稀缺的教育资源，反映了学校培养儿童成为社会需要、家庭满意的人才的能力；在现行的教育体系下，人们往往以学生升学、考学，尤其是考入重点大学的能力做为客观评价指标，并由此作为先验概率，对学区的优劣高低进行判断。

政策的干预性：学区和学区房政策的制定充分体现了当地的教育部门和所在学校的意图。特别是公立学校作为城市公共服务的重要组成部分，政府会对学区进行划分，调整和分配教育资源。学校也会出于自身的需要，对招生生源做出种种规定。

享用的就近性：距离远近是教育部门划分学区的最核心的指标之一，通常在社区建设之初，参照居民家庭数量，按比例规划建设中小学，体现对社区的教育服务功能。简单来说，这一原则极大地方便了孩子上学的需要，减少了孩子的出行距离，有利于孩子的健康成长。

以上特点使得学区成为城市空间中一类特殊的功能区。资源的稀缺性使其成为市场经济条件下特殊的商品，以距离远近为主要可获取的衡量标准形成了特殊的服务空间，同时，作为公共服务，政府管理和调控会对其价值和服务起到重要的作用。这些特性组合在一起，使得学区产生了复杂的空间外部性，和城市空间结构和社会经济发展交织在一起。

学区形成和发展过程中，无时无刻不与所在的城市、周围的社区产生互动，在这种互动中，学区对经济与社会都产生了一定的影响，形成了强烈的正、负外部性。一方面，学区的外部性通过学区房体现为强烈的经济外部性（表 1）。现阶段我国城市中教育资源在地理上分配并不均匀，不同的学区内学校在数量与教学质量上都有差异。学区房是学区政策与市场行为的连接点，当可以通过改变住宅来获得偏好的教育资源时，人们对居住在学区的资格的追逐、由此产生的天价学区房都体现了对学区内教育资源的认可和偏好，反映了蒂伯特“用脚投票”的结果^[7]。人们对于学区中的优质教育资源的旺盛需求，与有限并缺乏弹性的学区房共同导致了“学区房”市场呈现出供不应求的特点，导致拥有优质教育资源住宅小区房价要显著高于普通小区，学区房住宅有较为明显的溢价^[8]。但由于财产税的征收并未在全国大面积展开，缺乏直接有效的公共品投资回流途径，优质教育资源对住宅的增值部分基本流入房地产投资者和开发商的手中，并未被政府部门全部获得^[9]，用于改善区域内其它学校的教育资源。因此，通过一系列政策划分出的学区使得房地产商和学区房房主从这样的溢价中获益，却无需为学区房中包含的“优质教育资源”这一“生产要素”买单，产生了巨大的经济正外部性，却没有对这一外部性进行调节。

表 1(Tab. 1

表 1 学区的外部性 Tab.1 The Externalities of School Catchments

表 1 学区的外部性 Tab.1 The Externalities of School Catchments

学区房的房产本身价值和附加了“优质教育资源入场券”后的价值之间巨大的价差，促使房地产开发商、房产中介和政府都介入到这一市场中，这与尼尔·史密斯的租差理论（rent-gap theory）相契合^[10]。学区房市场中蕴含着的惊人利益吸引了房地产开发商和房产中介进入这一市场，他们趁机炒热“学区房”概念，抬高房价，在房地产的追高效应下，学区房价格的提高，势必将造成整个房地产市场的价格上扬。即使是在房地产市场低迷的情况下，学区房市场也经常逆市上扬，成为了支撑房地产的支柱，其结果是房地产市场发展迅猛，吸引了大量投资，攫取了超额利润，引发了资本由实体经济向虚拟经济流动^[11]。此外，出于对学区房价格走势的看好，尤其是在学区政策变化的前夕，许多投机者和房主都愿意囤积“可能的”学区房以待获取高额利益，如因为划片政策的变动、“多校划片”政策的推行，加剧了一些家长的“押宝心态”^[12]，有些甚至贷款买房。这些堆积在房地产市场的市场泡沫，提高了金融风险，造成了市场秩序的不稳。同时，对“学区房”的过度追捧加强了软消费挤兑效应，随着社会就业竞争加剧，更多的城市居民把子女教育列为消费意向第一位。在有限收入的情况下，高价购买“学区房”则会引起其他消费支出的减少，影响其他产业的发展。在经济低迷期，这会对经济产生负面影响^[13]。同样的，学区也并没有承担这些负效应的成本，随之产生的经济方面的负外部性没有得到补偿。

另一方面，由于教育是社会生活中不可或缺的一部分，作为政府关于教育职能的区域划分，学区必然会产生一定的社会外部性。首先，教育资源区域不均衡的现状导致学区制度会扩大社会不公平，尤其是教育不公平，从而进一步加剧了社会分层和区域藩篱的形成^[14]。由于学区内的教育服务具有就近享用的特性，“学区房”因为其能够占有学区内的教育资源，从而获得了额外的使用价值，本应是公共品的教育资源就此资本化，即地方政府提供的教育服务数量和质量高低在一定程度上体现在了“学区房”的房价之中^[15]。教育具有促进社会流动的潜功能，所以人们追求相对的“教育公平”。为了保证自身在社会分层流动中的主动性^[16]，在学区制度下，不同城市群体通过改变居住空间来获取优质教育资源^[17]，他们之间所存在的差异成为同一阶层群体在空间上逐渐集聚的强大驱动力，并在同一城市内部逐渐形成中上阶层聚居区与下层聚居区^[18]。因为学区房具有超高价格而活跃了市场，具有强烈的辐射和带动作用，因此户籍、教育与居住空间的获取有形或无形地纠缠在一起，形成无法打破的怪圈^[19]。通过“收入—教育—收入”的循环形成社会的分层，形成以家庭收入为导向的教育群分现象^[20]，从而形成优质教育资源的空间“俱乐部化”效应，即只有特定住区的中产阶层才能享用相应的优质教育资源，且对较低阶层具有排斥特征^[21]。正如伯纳德巴伯的社会阶层结构层面理论所论述的，教育与知识是重要的阶层结构之一，受教育的程度和获得知识的途径对于社会阶层流动起着不可忽视的作用，学区与“学区房”造成的受教育的门槛不仅加强了居住分异，更强化了社会分层，抑制社会阶层的流动，妨碍社会进步。

其次，学区制度使得城市内部出现了“户在人不在”的人户分离现象。因为许多学区房都位于老城区，属于老社区，条件很差，很多家庭都是购房落户后还在原地居住^[22]，给居民生活带来了不便，也不利于资源的有效配置。

此外，学区的社会外部性中也存在正外部性效果。由于多数重点中小学都处在内城区域，人们对学区房的追逐导致中产阶级等较高收入人群又逐渐回迁城中心，形成了一种独特的绅士化现象，这一种为了获取优质教育资源的绅士化被一些学者称为“jiaoyufication”^[3]。从社区带动作用来看，绅士化进程导致的新入住人士对房产的翻新和改装有利于提高中心城区的旧有房产价值，较高收入人群带来的巨大需求会振兴老城区的经济活力、振兴社区活力，新鲜血液的注入减缓了人口老龄化趋势。从对社会人群的影响来看，研究教育供需的社会地理学认为学校对当地社会资本和政治资本的积累，以及无形中居民的场所感和归属感有促进作用^[23]，中产阶层向特定学区的集聚有利于该群体社会文化资本的形成、群体力量的壮大^[22]。从学区和社区的相互促进作用来看，社区如果持续投资新学校或者更新较旧社区的现有学校，将对社区发展的倡议的通过和城市振兴有所帮助^[24]，同时，优质学校对学区内社区的熏陶作用有利于提高社区文化素质和社会经济地位。

在资源的稀缺性、政府的干预性和享用的就近性的作用下，学区、学校、个人、政府间产生了复杂的博弈关系，影响着学区对城市空间的作用。

学区的三种特性相互强化，当学校按照距离远近原则划定自己的学区，通过努力形成优质学校后，也会制定一些招生标准，形成一定的门槛效应。在市场经济条件下，这种门槛效应随着其质量的提高和资源稀缺性的增强而被逐渐抬高。这样，在种种限制因素下，距离成为最直接、有效的划定优质教育资源的主要因素，因此学区和房产的相互结合作用形成了学区房。由于住宅可以分为学区房和非学区房，城市的住宅空间将形成明显的分化。学校的服务半径、学区的范围是由政府政策部门颁布政策、学校发布公告划定的，因此，许多相距不过数百米的小区，甚至是相邻不同栋的房屋会被划分到不同的学区内，学区房和非学区房就这样人为地被划分开来了。家庭在考虑购置住宅时，住宅所附带的教育资源既难以找到替代品，又是必须考虑的必需品，关系每个家庭的利益。因此，在教育资源区域不均衡的今天，学区一旦划分，学区内住房的居民以及房地产商获得了正外部性，而学区外的住户承担了负外部性（图 1）。为了追求和维护自身的利益，既得利益群体，即房地产商和学区房房主必然有对学区房保值甚至升值、学区划分的稳定性的诉求；其他消费者除了寄希望于学区房房价趋于合理价位外，也常在学区边缘购房以期政策变动之下使非学区房变为学区房。与此同时，在学校扩大服务半径，选择优质生源以强化其优质教学成果，和越来越多的家庭选择优质学校的双向推动下，优质学校的资源稀缺性就被逐渐放大。

图 1(Fig. 1)

图 1 学区对城市空间的影响机制 Fig.1 Impacts of School Catchments on City Space

在这样的拉锯下，如果政府出于理论上让更多的家庭可以上优质学校的初衷，选择让优质学校具有更大的服务半径，那么事实上是强化了学校的主导作用，增加了优质学校的资源稀缺性；如果政府限制了学校的服务半径，在学校质量保证不变，即教育资源的稀缺性保证不变的情况下，事实上是强化了学区的稀缺性，因为学区内的住房会有更高的机会取得优质学校的上学资格。需要注意的是，个人或家庭以学校质量的事后概率来作为判断学校质量的依据。因此，学区内的住宅，即学区房的稀缺性将会被抬高。这也就不难理解，目前某些城市在出台教改后，其本意是提供更加公平的受教育机会，抑制房价，但事实上催生了天价学区房的原因。因此，学区调整政策往往容易失灵，造成新的寻租和投机行为，很难促进教育机会均等化，提高教育的整体水平。

公立学校一方面是城市中一个独立的利益体，有自己的利益诉求；另一方面在得到政府的财政支持的同时受到政府的监管。在未出现学区制度时，优质学校由于拥有优质教育资源而产生的正外部性可以通过择校费得到补偿，再加上政府财政的倾斜，所以优者愈优。但是随着政府部门逐步取消“重点校”，在财政上力求实现教育资源的均衡化，学校在学区中角色逐渐弱化。择校这一行为的取缔，使得重点学校丧失了通过收取择校费，得到其优质的教育资源带来的优质学区的正外部性的补偿机会。同时，择校的消失也使学校失去了通过择校调节学区大小的能力，加强了学区政策中的距离导向，使得家庭不得不购买学区内的房产，而不是择校费的方式，来换取优质教育资源。这就客观上让有优质教育资源需求的家庭向优质学区方向聚集，加强了城市的居住空间分化。

更为离奇的是，一些学者反向用房价来估量学校设施投资的价值，如用房价的变化来判断对学校的投资是否达到效率最大化^[25]，用房价来推断家长认为学校质量有多少价值^[26]。学区好坏、学区教育质量高低俨然已经成为城市居住空间的分异程度一个评判标准，也成为了评价一个政策的实施效果的标准。学区房的高房价某种程度上成为学校的品牌效应，为学校进行商业化经营提供了背书。由此催生出的“教育地产”，即学校与房地产商达成合作，房地产商为学校提供资助建立新校区或分校，房地产商则顺势在新建学校旁开发学区房获得高额利润，使得城市空间被进一步分割，形成了一个个围绕着重点学校的居住群，居住空间的分化更加严重。

此外，在学区房的高价形成了对低收入阶层的价格排斥机制的情况下，由于教育可以改变个人的生活和工作方式，对社会发展和个人成长起到至关重要的作用，学校的质量会影响学生未来的工资和社会经济地位，进而在代际间推动收入、社会地位、工作和生活方式之间的差异^[27]，实际上导致社会分层和阶层差距加大了，社会空间分化程度也提高了。

“学区房”的产生实际上意味着义务教育资源这一纯公共品中优质的一部分转化为俱乐部物品，而且对这一俱乐部物品的部分处置权和所有权从政府和学校转移到了学区内的房地产商手中。从此刻起，入学问题已经不单纯是政府部门的政策问题，而是掺杂了房地产商、买主、学校、政府等不同利益群体的博弈，进入了市场领域。

因此，政府如果还停留在用政府指令和政策变化来解决入学的供需矛盾的阶段，注定是缺乏成效的。近年来，有关部门将解决学区房问题一些寄希望于实现教育资源区域均衡化，为此推行了许多政策。但是，诸如财政上不向“重点校”倾斜资源；如果实行学校联盟和结对帮扶；教师流动制和校长流动制等手段不同程度上都触动了优质学校与优秀教师，有关房地产商，乃至得到了优质教育资源的家庭的利益，必然导致实行中出现抗力。调节学区大小的政策正如上文所说，会进一步加强学区的稀缺性，趋于失效。这些政策没有真正得到落实，反而进一步降低了政府和相关政策的公信力，让从学区制度中受益的利益既得体形成了一个较为团结的群体，强化了他们的群体意识，增强了他们的群体力量，加剧了城市的社会空间的分化。

中国的学区房问题并非特例，各国都有所谓的“学区房”，如英国学区房的价格同样居高不下，能负担得起学区房的家庭大多是中产阶级以上，社会空间的分化和居住空间的分化也十分严重。但其许多做法还是值得我们学习。

从入学条件来看，我国主要是购房为先决条件，而美、加、英、德、日五国都实行的是“租买同权”政策（表 2），只要是居住在学校划分的学区范围内，不管家长是购房还是租房，或者是学生借住，都可以入学。而且只要符合要求且学校有空额就可以跨区入学。另外一些国家增加了更多人性化的考虑，如在英国剑桥地区，如果家庭中已有子女在中小学就读，那么这个家庭可以在下一个子女入学中在新学区和原学校中做出自主选择。这些政策使得财力不足的家长可以选择采用相对能负担的租房、借住等手段让孩子上心仪的学校，在学区房总量一定的前提下，从经济学的角度上来说，转手速度的加快相对增加了学区房的供给，而我们很多城市学区房几年一个名额恰恰是限制了学区房的供给。

表 2(Tab. 2

表 2 主要发达国家学区政策比较 Tab.2 Comparison on School Catchment Policy and Impacts among USA, Canada, England, Germany and Japan

表 2 主要发达国家学区政策比较 Tab.2 Comparison on School Catchment Policy and Impacts among USA, Canada, England, Germany and Japan

从教育选择面来说，五国的私立教育都较为发达，收入较高的家庭选择让孩子上私立学校受教育，美国的特许学校、德国的职业教育以及各国的教会学校都给了家长和学生更多选择的空间，美国的资优课程也给了成绩优异的学生更多得到优质教育的机会，使得大家不必都去挤优质公立学校这一“独木舟”，减少了学区房的需求。在这五个国家中，教育资源的配置都相对较为均衡，如美国的学区制和房产税相结合使得学校给房地产商和学区房房主带来的正外部性得到了补偿，美国学区内的学校教育质量较平均，学校与社区通过良好的互动也形成了良性循环；德国不同类型的中学生人均教育投入差别不大；日本由于其完善的法律法规体系、得到落实的教师校长轮换制以及基本一致的中小学硬件设施，日本的中小学教育水平较均衡，因此家长对于择校的热情相对不大。如英国的学区房的周边会收取很高的市政税，税收用于当地其他学校和普通或中低收入家庭的补贴。

而且，在国外并非严格实行“就近入学”政策。虽然处于对学生上学方便与安全的考虑，五国的教育部门一般都会推荐家长让孩子上离家近的学校，但是学校一般都有自己的入学标准和入学优先权的排序，在这些要求中，住宅的远近占有的地位并不突出，因此家长也并不特别追求住在学校的周围，对学区房的需求与我国相比较小。

这些原因的共同作用下，最终导致了中国与五国不同的学区房问题现状。可以说，在我国教育资源配置不均衡的背景下，需求大，供给少，政府宏观调控手段不得力，优质学校入学条件越严苛并和房产紧密联系，对于跨学区入学的限制严厉，反而让激增了学区房的购买欲望；在供给极为短缺的情况下，造成了天价学区房的现状。

作为我国的首都、一线城市，北京可以说是关注的焦点和政策变迁的试验田、先行者，在我国学区房发展中具有典型意义；剑桥是英国剑桥郡首府，剑桥大学所在地，教育在剑桥市的发展中起着十分重要的作用，本文就作者对北京的观察和2016年在剑桥市政厅教育部门的访谈，对两地的情况进行进行分析，以便加深关于学区与学区制在发展过程中对城市空间的影响的理解。

在欧美国家，学区制已经运行了数百年，形成了一个较为成熟的体系，如剑桥的学区基本上是在社区建设时根据预期的居民的数量来设定的。在我国，学区制还处在一个探索的形成阶段。我国学区和学区制是随着就近入学政策的发展而发展的，在此之前，学区更多的是作为一个笼统的描述学校周围地区的概念存在。

2005年起，北京市教育委员会进一步明确就近入学的办法，各区县教委划定每所有初中学段中学的收生范围，并根据就近入学的原则为适龄学生划定入学登记范围。一般而言，只有户口所在地或者实际居住地（拥有房屋居住证）是学校被划定的收生范围，才能进入该校就读。在教育资源不均衡的情况下，有能力的家长往往会在看好的学校的收生范围购房居住，以获得该校的入学名额，实际上形成了中高收入阶层居民向重点学校收生范围，即“学区”聚居的状况。“学区房”随之火热起来。2009年2月在北京楼市二手房价格继续保持下跌的趋势下，海淀区却受益学区房优势，二手房价格逆市上涨了0.2%。

这样形成的“学区”是根据学校的收生范围实际划定的，并非学区制意义上统一管理、协调发展的“学区”。北京东城区2004年开始的学区制改革可以说是我国学区制推行的较早尝试，推进了我国从“学区化”到“学区制”的改革进程。东城区将全区教育资源划分为八个区域，建立学区工作委员会，建立学区内干部、教师轮岗交流制度，形成了新的治理结构。

2014年1月14日教育部颁布文件，提出了“多校划片”的方式，试行学区化办学等方式试图改进“就近入学”政策，解决“学区房”问题。具体落实到北京，西城区、海淀区、朝阳区等区县纷纷开始探索“学区制”的管理方法，如集团式管理等，但遗憾的是，这些学区制改革的尝试并没有在短期为教育资源均衡取得成效。这种不佳的成果体现在教学成绩上，如2016年中考中，知春里中学第一名在海淀区全区仅排名236名，首师大附中却有三名学生位列全区前十，各校之间教学资源差异依然较大。同时也体现在学区房房价上，事实上，这些政策刚一推出，就有媒体就惊呼“‘入学新政’让学区房便成‘最牛投资品’”，学区房逆市高扬，新华每日电讯报道北京市学区房涨幅甚至达到了35%。

这些问题与剑桥市运行良好的学区制形成了鲜明的对比，归结起来可以分为以下几点：

其一，北京学区制中的管理机构较为松散，权责不够明确。剑桥市的学区制中，有专门的地方规划和学校组织团队，即PPO Team；学校准入条件由School Admissions Team管理；地方政府（Local Authority）提供咨询和协调的功能。北京的学区管理委员会的权力体现在组织与统筹上，而非管理，学区治理功能难以体现。

其二，在学区调整方面，北京与剑桥采取了不同的方式。北京市频频调整学区大小，如西城区则严格规定了小学入学条件，取消租住私房的人群的入学资格，同时明确规定在西城区每个购房地址6年内只能协调购房人直系子女入学一次，这些政策实质上都在缩小优质学区的范围。但是剑桥市学区的大小一般是沿用以往的边界，当PPO Team发现有短期的因素让入学的需求数量增加，他们会和学校商量允许潜在的超额录取；如果这种增长是长期的，他们倾向于提高学校的容量或者建立新学校来解决问题，只有到这一切措施都无效时才会调整学区大小。正如上文所说，单纯的学区大小调整不仅无法解决学区的外部性问题，反而加强了优质教育资源的稀缺性，抬高了房价。

其三，经济方面。剑桥市各学校的大部分经费主要来源是按学生数量来核定经费，还有专门的财政拨款来缩小学校间由于历史原因造成的差距，学校之间在经费上基本是均衡的，这种均衡深刻地影响了学校之间其他教育资源的均衡。同时，剑桥市教师的工资是标准化的，待遇取决于他们的责任、等级、教学时长和表现，而非他们所在的学校的表现，这样的制度使得优秀的师资并不像北京一样过度向重点中小学集中。北京市教师待遇与学校好坏挂钩的情况决定了学区间的合作和流动不足，教师、干部流动难以真正起到作用。

本文从外部性的角度对学区和学区房加以分析，强化了城市空间中教育空间及其影响的分析。回答了学区或教育空间的形成过程，以及与城市社会空间之间的联系。具体来说，政府部门和学校通过颁布文件规定了学校服务半径、划分了学区，在就近入学的政策下，将城市的居住空间人为地划分为了学区与非学区，产生了城市的教育资源的空间分异；与原有的社会空间，尤其是居住空间相互结合，互相强化，共同导致了包括学区房房价的攀升在内的学区的诸多外部性。学区的外部性也进一步反过来加剧了社会空间分异和居住空间分异。这一研究为城市空间提供了独特的视角，揭示了教育空间对城市发展正、反两方面的作用。后续研究需要进一步揭示教育空间与城市其它空间之间的关系，如经济空间、制度空间等，从而为现代城市发展提供更加完善的理论支撑。

从本文的研究结果来看，为了促进教育资源的均等化和公平化，我国城市建设和管理还需要在以下几个方面开展工作：①努力提高优质教育学校的数量。从根本上说，天价学区房是供需关系导致的。如果想要避免这一类情况的出现，城市管理者就需要提高具有优质教育水平学校的数量，使得每个区域或每个家庭在都享有进入优质学校的机会。这一机会应该由学生的素质，而非靠迁居购房来决定。②形成教育资本在学校和市场间的合理流动与分配。在现代社会，教育已经不是完全意义上的公共物品，具有很强的经济活力，影响房地产和其它产业的发展能力。作为经济外部性而言，政府应该通过税收手段来实现从政府公共物品投入、学校建设发展和市场经济外部收益之间的合理流动和分配。③废弃以学区为主实施优质学区管理的办法。目前学区已经转变为一种稀缺资源，与教育公平和入学方便的目的背道而驰。实践中已经证明了对学区范围越小、限制越严反而会增加优质教育资源的稀缺性。事实上，教育服务于不同层次的人，既具有不同公平性，也具有选拔性。因此对于普通质量的学校，应以片区为主，提供基本的保障；而对于优质教育资源，应以选拔为主。不同学校的分层管理可能有助于公平性和教育对人力资源开发双重目的的综合实现。2017年，住建部在12个大城市开始推行“租购同权”试点，学区政策如何调整将成为其中一个问题。

本文只是从外部性这个角度进行了一些探讨。后续在不同地区的差异、不同家庭差异、教育基本服务提供和选择方面还亟需加强。北京和剑桥的案例对比也只是初步说明管理的重要性，要探索适合我国国情的学区和教育空间管理方式，今后还需进一步加强国际案例的研究。